In Hadamar sollen drei große Gebäude mit Pflegeangeboten, betreutem Wohnen und Tiefgarage entstehen. Doch selbst nach dem Start des Bebauungsplanverfahrens fehlen verbindliche Antworten zu Betreiber, Pflegekonzept, Verkehr, Kosten und Bezahlbarkeit.

St.-Anna-Quartier in Hadamar: Was geplant ist – und was bisher niemand verbindlich beantwortet

Ein Seniorenzentrum, betreutes Wohnen, ein Café, Grünflächen und eine große Tiefgarage: Das geplante St.-Anna-Quartier klingt zunächst nach einer vernünftigen Antwort auf eine alternde Gesellschaft.

Doch hinter den freundlichen Visualisierungen beginnt eine wesentlich unbequemere Debatte. Denn das Projekt soll mitten in einem gewachsenen Wohngebiet entstehen – größer, höher und verkehrlich anspruchsvoller als es die bisherige öffentliche Darstellung vermuten lässt.

Während Stadt, Grundstücksverkäufer und Investor von einer Aufwertung für Hadamar sprechen, bleiben zentrale Fragen unbeantwortet. Nicht irgendein gestalterisches Detail fehlt. Unklar sind vielmehr wesentliche Grundlagen: Wer betreibt später die Pflegeeinrichtung? Welche Pflegeform entsteht tatsächlich? Was werden die Wohnungen kosten? Wie verändert sich der Verkehr? Wer trägt Folgekosten? Und weshalb liegen zu einem Projekt dieser Größenordnung bislang weder ein öffentliches Verkehrsgutachten noch belastbare Angaben zum Personalbedarf vor?

Drei Gebäude, fünf Geschosse und eine Tiefgarage

Das Quartier soll auf den bisherigen Park- und Stellplatzflächen östlich des Gesundheitszentrums St. Anna entstehen. Das Areal liegt zwischen Kreuzweg, Franz-Gensler-Straße und Schulstraße und umfasst laut Planunterlagen rund 0,8 Hektar.

Als Grundlage des Bebauungsplans dient ein Konzept der ABID St. Anna Hadamar GmbH. Vorgesehen sind drei Gebäude, die sich um einen begrünten Innenhof gruppieren. Eine gemeinsame Tiefgarage soll die Häuser miteinander verbinden und zugleich Stellplätze für das benachbarte Gesundheitszentrum aufnehmen.

Das größte Gebäude soll fünf Vollgeschosse erhalten. Die beiden kleineren Häuser an der Franz-Gensler-Straße sind mit jeweils drei Vollgeschossen sowie einem zurückgesetzten Staffelgeschoss vorgesehen. Damit entsteht kein kleiner Ergänzungsbau, sondern ein massives Ensemble mitten in einem bislang deutlich kleinteiliger bebauten Umfeld.

Die Stadt hatte das Vorhaben im Oktober 2025 zunächst als modernes Seniorenzentrum vorgestellt. Genannt wurden eine Pflegeeinrichtung für 70 bis 80 Bewohner, eine Tagespflege, ein Café, eine Küche sowie rund 40 Wohnungen für betreutes Wohnen. Die Wohnungen sollen zwischen 50 und 110 Quadratmeter groß werden.

Hinzu kommen nach damaliger Darstellung rund 155 Stellplätze in einer Tiefgarage und insgesamt etwa 185 Parkmöglichkeiten. Eine neue Verbindung zwischen Kreuzweg und Schulstraße soll das Grundstück erschließen. Dafür sehen die Planunterlagen den Rückbau von Gebäuden auf dem Grundstück Schulstraße 33 vor.

Die Projektvorstellung der Stadt Hadamar sprach früh von einer „Bereicherung“ für Hadamar. Das Grundstück habe die St.-Anna-Stiftung an die ABID-Gruppe verkauft. Kaufpreis, Vertragsbedingungen und mögliche Rücktritts- oder Nutzungsklauseln wurden dabei nicht genannt.

Pflegeheim, Pflegeeinrichtung oder doch etwas anderes?

Bereits bei der wichtigsten Frage beginnt die sprachliche Unschärfe.

Die Stadt bezeichnete das Vorhaben im Oktober 2025 als Pflegeeinrichtung mit 70 bis 80 Bewohnern. Auch die aktuellen Unterlagen zum Bebauungsplan St.-Anna-Quartier sprechen von einer Pflegeeinrichtung und betreutem Wohnen.

Kritiker des Projekts stellen dagegen öffentlich infrage, ob tatsächlich ein klassisches stationäres Pflegeheim entstehen soll. In einer Petition ist von Tagespflege und betreutem Wohnen die Rede. Die Initiatoren bezweifeln ausdrücklich, dass eine vollstationäre Einrichtung unter der klassischen Heimaufsicht geplant sei.

Dieser Widerspruch lässt sich nicht mit Werbesprache auflösen.

Eine Pflegeeinrichtung für 70 bis 80 dauerhaft dort lebende Menschen wäre etwas grundsätzlich anderes als eine Tagespflege, deren Gäste abends wieder nach Hause fahren. Beide Modelle unterscheiden sich erheblich beim Personalbedarf, bei den Verkehrsbewegungen, bei der Aufsicht, bei der Finanzierung und bei den gesetzlichen Anforderungen.

Bislang fehlt eine öffentlich nachvollziehbare, verbindliche Antwort, welche Betriebsform beantragt und umgesetzt werden soll. Ebenso wenig ist öffentlich benannt, welcher Träger oder Betreiber die Einrichtung übernehmen wird.

Genau das wäre aber eine Kerninformation. Ein Gebäude pflegt keine Menschen. Entscheidend sind Betreiber, Personalausstattung, Fachkräftequote, Leistungsangebot und langfristige wirtschaftliche Tragfähigkeit.

Ein Bebauungsplan schafft Möglichkeiten – keine Garantie

Die Stadtverordnetenversammlung beschloss am 4. Februar 2026 einstimmig, den Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren nach Paragraf 13a Baugesetzbuch aufzustellen. Eine förmliche Umweltprüfung nach Paragraf 2 Absatz 4 Baugesetzbuch findet deshalb nicht statt.

Gleichzeitig leitete die Stadt eine frühzeitige Beteiligung von Öffentlichkeit und Behörden ein. Die Kosten des Planungsverfahrens trägt laut Beschluss der Antragsteller. Bürgermeister Michael Ruoff und Stadtverordneter Moritz Ruoff verließen vor der Beratung und Abstimmung den Sitzungssaal. Gründe dafür nennt die öffentliche Niederschrift nicht.

Die amtliche Bekanntmachung veröffentlichte die Stadt am 1. Juli 2026. Die frühzeitige Beteiligung lief vom 6. bis einschließlich 31. Juli 2026.

Mit dem Plan soll ein „Urbanes Gebiet“ festgesetzt werden. Diese Gebietskategorie erlaubt eine breite Mischung aus Wohnen, sozialen Einrichtungen, Gewerbe, Gastronomie und weiteren Nutzungen.

Das ist planerisch flexibel. Für die Öffentlichkeit bedeutet es aber auch: Der Bebauungsplan sichert nicht automatisch genau jenes Pflegekonzept, mit dem das Projekt politisch beworben wird.

Die Planung schafft Baurecht für ein urbanes Quartier. Sie garantiert allein noch keinen bestimmten Pflegebetreiber, keine dauerhaft stationäre Pflege, keine bezahlbaren Wohnungen und keinen verbindlichen Eröffnungstermin.

Damit stellt sich eine unangenehme Frage: Wird hier ein konkretes Pflegeprojekt genehmigt – oder vor allem ein wertvolles, breit nutzbares Baurecht geschaffen?

Verkehr: Optimismus ersetzt noch kein Gutachten

Die geplante Erschließung gehört zu den heikelsten Punkten.

Der Verkehr soll vor allem über den Kreuzweg auf das Gelände geführt werden. Von dort ist eine Verbindung über das Grundstück Schulstraße 33 bis zur Schulstraße geplant. Die Tiefgaragenzufahrt soll im Nordwesten des Areals liegen.

In der Begründung räumt das Planungsbüro ein, dass sich die Ziel- und Quellverkehre im Umfeld verändern werden. Eine „wesentliche Erhöhung“ der gesamten Verkehrsmenge werde jedoch grundsätzlich nicht erwartet.

Worauf diese Einschätzung konkret beruht, bleibt in den veröffentlichten Unterlagen offen. Ein eigenständiges Verkehrsgutachten ist in der Liste der verfügbaren Anlagen nicht aufgeführt.

Dabei erzeugt das Vorhaben verschiedene Verkehrsarten gleichzeitig: Bewohner und Angehörige, Beschäftigte im Schichtdienst, Lieferverkehr, Pflegedienste, Rettungsfahrzeuge, Tagespflegegäste, Ärzte, Therapeuten, Cafébesucher und Nutzer des bestehenden Gesundheitszentrums.

Rund 185 Stellplätze klingen zunächst großzügig. Entscheidend wäre allerdings, wie viele davon neue Plätze darstellen und wie viele lediglich die bisherigen Stellplätze des Gesundheitszentrums ersetzen.

Auch die Verkehrsverteilung bleibt offen. Wie viele Fahrzeuge fahren täglich über den Kreuzweg? Welche Belastung trifft die Schulstraße? Können zwei Fahrzeuge problemlos aneinander vorbeifahren? Wie werden Fußgänger geschützt? Reicht die Sicht an Ein- und Ausfahrten? Wie funktioniert die Erschließung während der Bauzeit?

Eine bloße Annahme ersetzt keine nachvollziehbare Berechnung.

Bebauung im Gebiet mit besonderer Klimafunktion

Der Regionalplan weist das Gebiet nicht nur als bestehende Siedlungsfläche aus. Es liegt zugleich in einem Vorbehaltsgebiet für besondere Klimafunktionen.

Solche Bereiche sollen die Entstehung und den Abfluss kühler Frischluft sichern. Bebauungen, die die Durchlüftung belasteter Ortslagen verschlechtern können, sollen vermieden werden.

Das Planungsbüro erwartet keine erheblichen nachteiligen Auswirkungen auf das lokale Stadtklima. Als Gründe nennt es unter anderem einen begrünten Innenhof, Außenanlagen und begrünte Dachflächen.

Diese Argumentation ist nachvollziehbar, aber noch kein Nachweis durch eine eigenständige Stadtklimaanalyse.

Drei neue Baukörper, darunter ein Gebäude mit fünf Vollgeschossen, verändern Windströmungen, Verschattung, Wärmespeicherung und nächtliche Abkühlung. Ob Dachbegrünung und Innenhof diese Folgen ausreichend auffangen, sollte sich nicht allein aus einer allgemeinen Einschätzung ergeben.

Alte Bäume, neue Pflanzungen

Der landschaftspflegerische Fachbeitrag stuft große Teile des Areals wegen der vorhandenen Parkplätze und versiegelten Flächen als ökologisch eher geringwertig ein. Gehölzbereiche besitzen demnach eine mittlere Bedeutung.

Besonders hervorgehoben werden jedoch zwei ältere Einzelbäume: eine Linde mit etwa 60 Zentimetern Stammdurchmesser und eine Rosskastanie mit rund 40 Zentimetern Stammdurchmesser.

Die Unterlagen gehen nach dem gegenwärtigen Planungsstand davon aus, dass diese Bäume nicht erhalten werden können. Damit verliert das Gelände gewachsene Vegetation, die sich nicht kurzfristig durch junge Ersatzpflanzungen kompensieren lässt.

Der Bebauungsplan verlangt zwar neue Bäume, Sträucher und begrünte Dachflächen. Mindestens zehn Prozent der Grundstücksfläche sollen bepflanzt werden. Doch ein neu gesetzter Baum ersetzt ökologisch und klimatisch keinen jahrzehntealten Bestand – zumindest nicht in den kommenden Jahrzehnten.

Umweltprüfung entfällt – Fragen bleiben trotzdem

Weil die Stadt das Verfahren als Innenentwicklung nach Paragraf 13a Baugesetzbuch führt, verzichtet sie auf eine förmliche Umweltprüfung, einen Umweltbericht und ein späteres Umweltmonitoring.

Das Verfahren ist rechtlich vorgesehen. Politisch entbindet es jedoch niemanden davon, die tatsächlichen Auswirkungen gründlich zu prüfen.

Zum Baugrund liegen laut Planbegründung derzeit keine weiterführenden Informationen vor. Gleiches gilt für mögliche Kampfmittel. Altlasten oder schädliche Bodenveränderungen seien gegenwärtig nicht bekannt.

Ein eigenständiges Schallgutachten ist unter den veröffentlichten Unterlagen ebenfalls nicht aufgeführt. Dabei können Tiefgaragenzufahrt, Lieferverkehr, technische Anlagen, Küche, Außengastronomie und Schichtwechsel die Nachbarschaft dauerhaft belasten.

Planungsrechtlich mag vieles später im Genehmigungsverfahren geklärt werden. Für Anwohner ist „später“ allerdings ein schwacher Trost, wenn das wesentliche Baurecht bereits geschaffen wurde.

Was kostet das Projekt – und wer kann sich das leisten?

Über das Investitionsvolumen schweigen die öffentlich zugänglichen Unterlagen.

Unbekannt bleiben außerdem der Grundstückskaufpreis, die Finanzierung, mögliche Fördermittel, Miet- oder Kaufpreise der Wohnungen, Betreuungspauschalen sowie die späteren Pflegekosten.

Gerade beim betreuten Wohnen entscheidet der Preis darüber, ob ein Quartier der breiten Bevölkerung dient oder vor allem zahlungskräftige Bewohner anspricht.

Barrierefreiheit allein macht eine Wohnung noch nicht sozial. Eine 110 Quadratmeter große Seniorenwohnung kann komfortabel sein. Sie kann aber auch völlig an den Bedürfnissen und finanziellen Möglichkeiten durchschnittlicher Rentner vorbeigehen.

Eine verbindliche Quote für preisgebundene oder geförderte Wohnungen nennt der Bebauungsplan nicht. Sozialer Wohnraum gehört bisher offenbar nicht zu den festgeschriebenen Projektzielen.

Damit bleibt die soziale Kernfrage offen: Entsteht ein Quartier für Hadamar – oder ein Immobilienprodukt am attraktiven Gesundheitsstandort?

Personal: Der unsichtbare Engpass

Die Stadt stellte das Vorhaben auch als künftigen Arbeitgeber dar. Wie viele Arbeitsplätze entstehen sollen, ist nicht öffentlich beziffert.

Noch wichtiger wäre die Antwort auf die Frage, woher das notwendige Pflegepersonal kommen soll.

Eine Einrichtung mit 70 bis 80 Bewohnern benötigt rund um die Uhr ausreichend Fach- und Hilfskräfte. Hinzu kämen Beschäftigte für Tagespflege, Betreuung, Küche, Reinigung, Verwaltung und Haustechnik.

Ein neues Haus schafft zunächst Betten und Wohnungen. Versorgung entsteht erst, wenn genügend Menschen dort arbeiten.

Ohne belastbares Personalkonzept droht ein bekanntes Problem: Neue Kapazitäten sehen auf dem Papier beeindruckend aus, verschärfen aber den Wettbewerb um dieselben knappen Pflegekräfte.

Wer der spätere Betreiber ist, wie er Personal gewinnen will und ob bereits Gespräche mit Pflegekassen oder Aufsichtsbehörden laufen, bleibt öffentlich unbeantwortet.

Zustimmung, bevor die Details öffentlich waren

Bürgermeister Michael Ruoff erklärte bereits im Oktober 2025, die politischen Gremien hätten ihre Zustimmung zum Vorhaben signalisiert. Der formelle Aufstellungsbeschluss folgte erst am 4. Februar 2026.

Das ist rechtlich nicht automatisch problematisch. Politisch wirft es dennoch Fragen auf.

Welche Pläne lagen den Gremien vor, als sie Zustimmung signalisierten? Welche Alternativen wurden geprüft? Gab es frühzeitig Gespräche mit Anwohnern? Wurden geringere Gebäudehöhen, ein anderer Zuschnitt oder ein anderer Standort ernsthaft untersucht?

Das öffentliche Verfahren darf nicht zur nachträglichen Formalität verkommen. Bürgerbeteiligung verdient diesen Namen nur, wenn Einwände tatsächlich noch Änderungen bewirken können.

Wer ein Projekt schon vor der förmlichen Beteiligung als Bereicherung feiert, setzt ein Signal: Die politische Richtung steht offenbar fest. Umso wichtiger ist es, transparent zu zeigen, welche Punkte noch verhandelbar sind.

Sinnvolles Ziel, mangelhafte Transparenz

Hadamar braucht gute Pflegeangebote. Auch barrierefreie Wohnungen und kurze Wege zu Ärzten können für ältere Menschen einen erheblichen Gewinn darstellen.

Deshalb wäre es billig, das Projekt pauschal zu verdammen.

Genauso billig wäre es allerdings, jede Kritik als rückwärtsgewandten Widerstand gegen ein Seniorenzentrum abzutun. Die Größe der Gebäude, die Verkehrsführung, der Verlust alter Bäume, die fehlende Klarheit über die Pflegeform und die bisher unbekannten Preise sind keine Nebensächlichkeiten.

Ein Projekt wird nicht automatisch sozial, weil „Senioren“ auf der Überschrift steht. Es wird nicht automatisch verträglich, weil ein Innenhof begrünt wird. Und es wird nicht automatisch transparent, weil Planunterlagen vier Wochen im Internet stehen.

Die ABID-Gruppe, die St.-Anna-Stiftung und die Stadt Hadamar sollten deshalb verbindlich offenlegen:

Wer wird Betreiber der Pflegeeinrichtung? Welche Pflegeform ist konkret vorgesehen? Wie hoch sind Investitionssumme und Grundstückskaufpreis? Was kosten Wohnungen und Betreuung? Wie viele Pflegekräfte werden benötigt? Welche Verkehrsbelastung wird erwartet? Welche öffentlichen Folgekosten können entstehen? Welche Alternativen wurden geprüft? Und welche Änderungen sind nach der Bürgerbeteiligung noch möglich?

Solange diese Fragen offenbleiben, bleibt das St.-Anna-Quartier ein Projekt mit zwei Gesichtern: ein nachvollziehbares Versprechen für die Seniorenversorgung – und ein großes Immobilienvorhaben, dessen Folgen noch nicht ausreichend öffentlich erklärt wurden.

2halb3 wird die Stadt Hadamar, die St.-Anna-Stiftung und die ABID-Gruppe mit diesen Fragen konfrontieren und die Antworten dokumentieren.

Haben Sie Einwendungen gegen das Projekt eingereicht? Kennen Sie die Situation rund um Kreuzweg, Schulstraße oder Franz-Gensler-Straße? Arbeiten Sie im Pflegebereich oder verfügen Sie über Unterlagen zum Vorhaben?

Schreiben Sie uns vertraulich an info@2halb3.de. Für uns zählen keine Gerüchte, sondern nachprüfbare Fakten.

Quellen und eigene Recherche

– Stadt Hadamar: Bebauungspläne und Planunterlagen zum St.-Anna-Quartier
– Begründung zum Bebauungsplan „St.-Anna-Quartier“, Vorentwurf vom 19. Mai 2026
– Landschaftspflegerischer Fachbeitrag, Vorentwurf vom 19. Mai 2026
– Textliche Festsetzungen und Planzeichnung zum Bebauungsplan
– Stadt Hadamar: Vorstellung des Seniorenzentrums vom 21. Oktober 2025
– Amtliche Bekanntmachung zur frühzeitigen Bürgerbeteiligung
– Öffentliche Niederschrift der Stadtverordnetenversammlung vom 4. Februar 2026
– Eigene Auswertung der veröffentlichten Planungsunterlagen und Abgleich der unterschiedlichen Projektbeschreibungen
– Eigene Recherche von 2halb3, Stand: 1. August 2026